最高法院裁定，根据托伦斯制度，已登记的所有权人收回其财产的权利不会因时效抗辩而丧失。即使非法占用者长期占用该土地，只要所有权人持有有效的土地所有权证，所有权人仍有权要求收回财产。本案强调了所有权登记的重要性，以及所有权人在法律上享有的收回其财产的永久权利。

当所有权遇到长期占有时，谁占上风？

本案源于Wenceslao Ebancuel提起的财产所有权诉讼，旨在收回其父亲Buenaventura Ebancuel名下的土地。Buenaventura于1948年去世，Wenceslao幼年丧父后便与亲戚住在一起，对其父亲遗留的财产并不知情。直到1974年，他才发现了这块土地，并缴纳了遗产税和房地产税。1981年，他发现Romulo Acierto等人占用了该土地，并试图通过法律途径收回，但最初的诉讼因缺乏进展而被驳回。1997年，Wenceslao再次提起诉讼，但一审法院和上诉法院均以时效抗辩为由驳回了他的诉讼请求。

最高法院推翻了上诉法院的判决。法院强调，已登记的所有权人收回其财产的权利不会因时效抗辩而丧失。根据托伦斯制度，土地所有权证是所有权的最终证据，持有所有权证的人有权占有该土地。时效抗辩是一种衡平法原则，不得用于对抗法律的明确规定。

法院认为，时效抗辩在本案中不适用，因为被告未能证明所有时效抗辩成立的要件。首先，Wenceslao并未无正当理由地延迟提起诉讼。在他发现该土地后，他立即采取行动，缴纳了税款，并试图与非法占用者达成和解。其次，被告不能声称不知道Wenceslao的诉讼理由。早在1981年，他们就被告知Wenceslao对该土地的所有权主张。第三，如果支持原告的诉讼请求，被告不会受到任何损害，因为他们未能证明自己对该土地拥有所有权。

被告声称他们从Buenaventura处购买了该土地，但未能提供充分的证据证明这一说法。他们仅提供了几份购房契据和税务申报单，这些文件与争议土地的描述不符。最高法院强调，税务申报单不足以证明所有权，只能作为占有所有权的迹象。持有托伦斯所有权证的所有权人的权利，不得通过占有或其他任何方式被剥夺。

基于以上分析，最高法院裁定原告有权收回其土地。法院责令被告立即撤离该土地，并将所有权归还给原告。

此案重申了在菲律宾法律中土地所有权登记的重要性。持有托伦斯所有权证的所有权人有权占有该土地，其权利不会因时效抗辩而丧失。这项裁决确保了土地所有权的安全性和确定性，并保护了已登记所有权人的权利。

常见问题

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来源：Ebancuel v. Acierto, G.R. No. 214540, 2021年7月28日

本案最高法院推翻了上诉法院和地区审判法院的判决，驳回了 Rosario L. Nicolas 的土地登记申请。核心问题在于，Nicolas 未能充分证明她所申请登记的土地属于可转让和可处置的农业用地，或属于国家可取得时效的家产。该判决强调，土地登记申请人必须提供确凿证据，证明其所申请土地符合法律规定的特定类别，否则无论占有时间长短，都无法取得土地所有权。

确认所有权，政府说：“先出示您的证明！”

Rosario L. Nicolas 向黎剎省圣马特奥地区审判法院提起诉讼，申请登记位于黎剎省罗德里格斯（前蒙塔尔班）圣伊西德罗的土地，面积为 118,448 平方米。她声称自 1964 年 10 月以来，她以所有者的身份，以“自然的、公开的、公共的、不利的、持续的、不间断的”方式占有该土地。菲律宾共和国提出反对意见，声称 Nicolas 或她的前任所有者自 1945 年 6 月 12 日以来并未公开、持续、排他性和公然地占有该土地，税务申报单不足以证明财产的取得或占有，Nicolas 未能在 1976 年 2 月 16 日起的六个月内申请登记所有权，以及相关土地是公共领域的组成部分，不得私自占用。地区审判法院批准了申请，但上诉法院维持了原判，最高法院则推翻了上述判决。

最高法院认为，根据《财产登记法》第 14 条，申请人需提供证据证明土地分类，可转让性和可处置性至关重要。法院强调，推定土地为公有，因此申请人有义务证明其符合法定要求。在本案中，Nicolas 未能充分证明该土地已被行政部门积极划定为可转让和可处置的农业用地。法院指出，由社区环境和自然资源办公室（CENRO）提交的报告和证书并不足以证明土地的性质，仅说明该土地没有被任何公共土地申请所覆盖，不能作为土地性质分类的证据。

申请登记土地的责任在于申请人证明土地属于《财产登记法》第 14 条所列的类别，特别是申请人援引作为登记基础的具体条款。如果缺乏这一证据，无论占有多长时间，都无法获得该财产的所有权，最高法院也无法批准根据《财产登记法》进行的登记。最高法院还驳回了上诉法院的判决，即土地的私人勘测足以证明其性质属于私人所有。法院澄清说，尽管进行勘测和提交原始描图计划是原始土地登记申请的强制性要求，但它们仅用于确定土地的真实身份，并确保该财产不与先前登记覆盖的另一块土地重叠。这些文件本身并不能证明财产的可转让性和可处置性。

法院还强调，只有通过现行法律时效取得的私有土地才能成为第 14 条第 2 款项下的登记申请对象。要确定根据申请的土地是否已转让为国家财产，申请人必须证明该土地已被归类为农业用地，该土地已被宣布为可转让和可处置，以及政府明确表示该财产已经是世袭财产，或者不再保留用于公共服务或国家财富的开发。本案记录表明，Nicolas 未能证明标的土地属于国家所有。因此，必须将其视为公共领域的组成部分，并且不受取得时效的约束。

常见问题解答

最高法院的这一判决强调了土地登记申请人需要履行严格的举证责任，充分证明其所申请登记土地的性质和类别。仅仅占有土地一段时间是不够的，申请人必须提供相关文件和其他证据，以证明该土地符合法律规定的可登记条件。该判决对于希望根据时效取得或长期占有获得土地所有权的人具有重要意义。

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来源：《菲律宾共和国诉尼古拉斯》，G.R. No. 181435, 2017年10月2日

最高法院裁定，自由专利并不授予所有权，而仅仅是确认登记人的权利。在颁发自由专利之前已经确立了既有所有权的情况下，政府无权颁发该土地的自由专利。这意味着，如果有人在自由专利颁发之前已经拥有对一块土地的所有权，自由专利并不能剥夺他们的权利，该土地的一部分已不再是公共土地，已经转为德古兹曼夫妇的私人所有。

土地争议：自由专利可以推翻既有所有权吗？

本案源于德古兹曼夫妇针对班东夫妇提起的诉讼，要求宣告所有权和自由专利无效，并要求赔偿损失。双方都声称对位于 Pangasinan 的一块土地拥有所有权。德古兹曼夫妇主张，他们在班东夫妇获得自由专利之前就拥有该土地的一部分的所有权。最高法院必须裁定，在颁发自由专利之前，既有所有权是否优先于自由专利。该决定阐明了菲律宾的土地所有权原则以及自由专利在确认所有权中的作用。在自由专利申请和产权颁发中存在欺诈行为。他们声称，根据 1984 年的契约、实际占有和缴纳税款，他们对争议部分拥有所有权，先于班东夫妇申请自由专利。

法院指出，解决这些争议需要重新评估双方提交的证据和上诉法院的事实调查结果。作为一般规则，不得对上诉法院进行事实审查，如果高等法院的调查结果与地区法院不同，则法院可以审查事实问题。根据本案，宣告自由专利和所有权证书无效的诉讼理由是，原告声称在颁发自由专利和所有权证书之前，原告就拥有争议地块的所有权，以及被告在成功获得这些土地所有权文件中的欺诈或错误，如同原告所声称的那样。在这种情况下，无效性严格地不是源于欺诈或欺骗，而是源于土地管理局无权授予该土地，因此获得的任何专利或所有权证书自始无效。德古兹曼夫妇通过要求宣告授予班东夫妇的自由专利无效，来索取其主张应合法属于他们的标的财产的份额。

最高法院认为，如果自由专利试图转让政府在颁发时并不拥有的土地，则不能将任何所有权赋予专利权人，使其对抗真正的所有者。在班东夫妇的自由专利申请中，马塞利亚诺宣誓声明，面积为 3,221 平方米的争议土地是一块公共土地，没有任何其他人声称或占用；佩德罗和妻子卢尔德斯·维雷于 1940 年左右进入、耕种和占用该土地；并且自 1979 年 5 月 17 日起，他进入并持续耕种和改进该土地。班东辩称，他祖先普遍采用申报较小面积的做法，以逃避缴纳更高的税款。根据记录，多明戈最初拥有 3,018 平方米的土地。双方都声称通过购买获得了对该财产的权利和权益。由于该财产在出售时未登记，因此法院有必要审查据称将所有权转让给双方的销售合同，以解决各自的索赔。

法院认为，尽管 1960 年的契约没有具体说明划分土地的界限，但合同的语言表明，多明戈打算只将 660 平方米的土地转让给埃米利奥。尽管 1979 年的契约中关于该房产面积的说法存在差异，但明确表明多明戈打算只出售他拥有的 3,018 平方米土地中的 660 平方米。1979 年的契约（也是一份公共文件）表明了 1,320 平方米土地的边界与地籍测量计划中 3,221 平方米土地的面积一致。值得注意的是，马塞利亚诺承认他的父母以前拥有该房产，并将其作为嫁妆转让给了佩德罗。由于佩德罗的所有权源于他父亲的所有权，考虑到该房产当时仍未登记，因此后续转让的证据可以证明整个标的房产的所有权主张是合理的。但是，记录中没有任何证据表明在 1960 年至 1979 年之间，多明戈或他的继承人在多明戈于 1961 年去世时后续将剩余部分的房产出售给埃米利奥或佩德罗。鉴于班东夫妇未能反驳 1960 年的契约提出的事实，即只有 660 平方米的部分转让给了马塞利亚诺的父亲，因此仅凭 1979 年的契约不足以支持拥有整个争议土地的主张。

除销售契约外，德古兹曼夫妇还通过自 1984 年以来占有争议部分来确定其所有权。大地测量工程师德维拉的证词证实了德古兹曼夫妇的主张，即双方实际占用了土地的不同部分。班东夫妇提交了经修订的税务申报表，作为他们自由专利申请的所有权证据。直到 1999 年，也就是在申请之前，马塞利亚诺才对 3,221 平方米的房产进行修订，或者说是自 1992 年地籍测量以来的七年。税务申报表和收据并不是所有权的决定性证据，但是，如果加上实际占有的证据，它们就是所有权的有力证据。最高法院申明，德古兹曼夫妇已充分证明他们在授予班东夫妇自由专利和产权之前就拥有了对争议部分的产权。他们强调，根据新的民法第 1106 条和第 712 条，通过时效，一个人可以通过法律规定的方式和条件下，经过时间的推移获得所有权和其他实际权利。法院还进一步明确指出，注册专利并不能创造或创造产权，而仅仅是确认它。

常见问题

根据裁决，法院同意德古兹曼夫妇的主张，裁定班东夫妇的自由专利没有授予对争议土地的所有权，裁定德古兹曼夫妇确立了他们先前的产权，确立班东夫妇通过收购在至少 1119 平方米的财产上建立，可以更好地防止对土地投机行为，增强人们对土地所有权的信心，并维持司法管辖区的总体稳定。由于这种情况的现实，该结果将能够改善银行和贷款安排，因为它提供了一线希望。这也增强了人们对土地权利的信心，这对于任何以私人财产权为基础的经济体的蓬勃发展至关重要。简而言之，这些优势结合起来可以极大地支持一个健康的商业和社会生态系统。

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来源：简称，G.R No.，日期

菲律宾最高法院在一起土地所有权争议案件中，明确区分了恢复原状诉讼（reversion）和宣告无效诉讼（annulment of free patents and certificates of title）。本案确立，如果原告主张通过时效取得（acquisitive prescription）拥有土地，并对已登记的所有权提出异议，则应提起宣告无效诉讼，而非由检察长代表国家提起的恢复原状诉讼。这一裁决对长期占有但尚未获得土地所有权的人们至关重要，为他们提供了通过宣告无效诉讼争取合法权利的途径，从而避免了因程序选择错误而丧失诉讼机会的风险。

土地之争：私人能否挑战政府颁发的所有权证？

本案起因于Valbueco公司对Aurelia Narcise等人提起诉讼，要求宣告被告持有的自由专利（free patent）和所有权证书（certificate of title）无效，并索赔损害赔偿。Valbueco公司声称自1970年以来，以公开、和平和持续的方式占有涉案土地。被告方则以Valbueco公司不具备诉讼资格为由，请求法院驳回诉讼，理由是此类案件应被视为土地返还诉讼，只能由政府通过检察长提起。

本案的核心争议点在于，Valbueco公司提起的诉讼属于哪种性质：是只能由政府提起的恢复原状诉讼，还是私人可以提起的宣告无效诉讼？同时，Valbueco公司是否具备提起诉讼的资格？

恢复原状诉讼，旨在撤销通过欺诈或虚假陈述获得的土地所有权，并将土地恢复为国有。此类诉讼通常由检察长代表国家提起。相反，宣告无效诉讼则旨在宣告土地所有权证书无效，理由是土地管理局局长无权授予该所有权。在这种情况下，如果诉讼成功，土地的所有权将归还给合法的土地所有人，而不是国家。

区分这两种诉讼的关键在于原告的主张。在恢复原状诉讼中，原告承认国家对争议土地的所有权；而在宣告无效诉讼中，原告主张自己在被告获得所有权证书之前就已拥有该土地，并指控被告存在欺诈或错误行为。

本案中，Valbueco公司在诉讼中声称，自1970年以来，该公司及其前身企业一直以公开、和平和持续的方式占有涉案土地。这些行为包括耕种土地、种植作物等。Valbueco公司主张通过时效取得，即通过长期占有获得土地所有权。

根据菲律宾法律，时效取得分为两种：普通时效取得要求以诚信和公正的名义占有10年；特殊时效取得则要求不间断地占有30年。最高法院认为，Valbueco公司的主张表明，其声称拥有涉案土地的所有权，因此本案应被视为宣告无效诉讼，Valbueco公司作为声称对土地拥有所有权的一方，具备提起诉讼的资格。

此外，被告方辩称Valbueco公司未 Exhaust Administrative Remedies ，即未先通过行政途径解决争议。最高法院驳回了这一论点，指出如果土地管理局局长将土地授予已占有和耕种土地的人，土地所有者有权向法院提起诉讼以收回土地。土地管理局局长的管辖权仅限于两个或多个自由专利申请人之间的争议，而不包括本案中原告声称自己是土地所有者的情形。

最后，最高法院认为，关于诉讼时效（prescription）的辩护是证据性质的，不能仅通过诉状中的主张来确定，而必须在案件的庭审中解决，双方都有充分的机会证明各自的主张和辩护。

综上所述，最高法院维持了上诉法院的裁决，认为本案属于宣告无效诉讼，Valbueco公司具备提起诉讼的资格。该判决强调了区分恢复原状诉讼和宣告无效诉讼的重要性，并确认了通过时效取得主张土地所有权的权利。

常见问题解答

本案确立了菲律宾法律中关于土地所有权争议的重要原则，强调了对长期占有者权益的保护。对于涉及土地所有权的争议，务必明确诉讼的性质，选择正确的法律途径，以最大限度地维护自身权益。

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来源：AURELIA NARCISE, ET AL. VS. VALBUECO, INC., G.R. No. 196888, 2017年7月19日

本案确立了当自由专利涵盖已通过长期占有转为私有财产的土地时，该自由专利无效。这意味着即使政府颁发了土地所有权文件，如果该土地先前已被他人合法占有并拥有，则该文件无效。

当权利相遇：自由专利对抗长期占有权

此案涉及德尔芬·塔帕及其继承人与何塞·巴库德及其继承人之间的土地所有权争议。塔帕家族声称对位于卡加延省佩尼亚布兰卡一块名为Lot No. 3341的土地拥有合法权利，理由是他们获得了自由专利并拥有所有权证书。巴库德家族反驳说，这块土地最初属于吉纳罗·塔帕，洛伦佐和艾琳的父亲。艾琳是巴库德家族的祖先，因此他们有权继承。最高法院必须解决的关键问题是，当政府颁发的自由专利与他人通过长期、公开和持续占有而获得的私有土地发生冲突时，哪种权利优先。

本案的事实围绕着卡加延省佩尼亚布兰卡一块21,879平方米的土地展开。塔帕家族以其于1992年获得的原始所有权证书为基础，主张其所有权。巴库德家族主张该土地最初属于吉纳罗·塔帕，并由洛伦佐和艾琳继承，因此双方家庭均为土地所有者。重要证据包括1963年的一份联合宣誓书，其中德尔芬·塔帕承认吉纳罗最初拥有该地，洛伦佐仅出于税务目的将其全部申报。巴库德家族还提交了证明其祖先伊琳所有权的销售契约和税收申报单。

案件的核心在于《民法典》第476条和477条所规定的确定所有权的要件，以及确定塔帕家族的自由专利是否合法有效。确定所有权的诉讼要求原告对争议不动产拥有合法或衡平法上的所有权或权益。此外，有争议的文书、主张或程序必须无效或无法执行。本案中，塔帕家族的自由专利能否证明其对争议土地的合法权利是争议的焦点，尤其是考虑到巴库德家族主张长期占有。

最高法院分析了塔帕家族的所有权主张，特别是依据自由专利颁发的所有权证书。法院强调，如果在申请自由专利时，有关土地已因他人公开、持续和排他性占有而转为私有土地，则自由专利无效。由于巴库德家族及其前身已占有该土地很长时间，因此土地不再属于《公共土地法》的范围。最高法院认为，国家土地管理局无权向已不再具有公共性质并已转为私有所有权的土地授予自由专利。

法院依靠先前的判例确立了一项重要原则，即对私有土地颁发自由专利是无效的，不产生任何法律效力。它还指出，登记不是获得不动产所有权的方式，只是确认已经获得的所有权，使其永久不可撤销。法院认为，巴库德家族已经提供了他们对争议土地进行公开、持续和排他性占有的证据，并对土地征收的税款进行了缴纳。这些行为为巴库德家族对土地的衡平法上的所有权主张提供了有力支持，同时也质疑了塔帕家族对争议土地的独占权。

此外，法院驳回了塔帕家族关于巴库德家族正在间接攻击其所有权证书的说法。法院澄清，禁止的是对所有权证书的间接攻击，而不是对所有权的攻击。在本案中，巴库德家族对塔帕家族对争议土地的独占所有权提出了质疑，主张该土地应由两大家族共同所有，这构成了对所有权的直接攻击，而不是禁止的间接攻击。因此，法院允许巴库德家族对塔帕家族所有权证书的有效性提出异议，以此捍卫自己对该土地的主张。

简而言之，最高法院维持了上诉法院的判决，驳回了塔帕家族确定争议土地所有权的诉讼请求。法院认为，自由专利因涵盖私有土地而无效，驳回了塔帕家族有关间接攻击其所有权证书的说法，并支持巴库德家族依据其长期占有权提出的衡平法上的所有权主张。判决确认长期公开和持续占有可确立所有权，甚至可以优先于自由专利。

FAQs

总之，菲律宾最高法院在本案中作出的裁决强调了在所有权纠纷中考虑土地所有权的各个方面的必要性，而不仅仅是关注表面上的所有权文件。尤其是在那些既有所有权主张因文件证据的存在而出现争议，也有未经登记但受到长期合法占有行为的质疑的情况下。它提醒人们，当自由专利涵盖他人长期占有的土地时，自由专利并不一定就确立了最终的财产权利。法院维持了其在所有权问题上的公正立场，支持了正义、公平和基于事实真相的土地所有权问题。

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资料来源：塔帕遗产案诉巴库德遗产案, G.R. No. 187633, 2016年4月4日

本案确立了一项重要原则，即声称自己是善意购买者的人负有举证责任。简单地主张自己不知情是不够的，需要提供实质性证据证明。特别是，如果交易涉及亲属，则更难确立善意购买者的身份，因为这意味着需要更高的警惕性和彻底的调查。马加迪亚诉瓦莱斯案强调，保护真正的所有权人，并防止欺诈交易优先于仅仅依赖房地产登记系统的表面现象。

家族纠纷与虚假销售：谁能继承争议土地？

本案涉及位于卡皮斯省伊维桑的一块土地，最初由夫妻西普里西奥·瓦莱斯和玛塔·瓦莱斯拥有。在他们去世后，出现了一份可疑的销售契约，声称该土地已出售给其他家庭成员。这些后续的销售和转让最终导致了马加迪亚家族和阿拉扎家族获得了部分土地的所有权。瓦莱斯家族（最初所有者的继承人）后来质疑这些转让的有效性，声称原始的销售契约是伪造的，因为西普里西奥和玛塔在据说签署契约时早已去世。

问题的核心是，马加迪亚家族和阿拉扎家族能否声称自己是善意购买者。根据菲律宾的法律，善意购买者是指在购买房产时不知道卖方存在任何缺陷或所有权问题的人。他们必须支付公平的价格并进行合理的调查，以确保交易的合法性。然而，本案的情况错综复杂，因为后续的购买涉及密切的家庭成员，这引发了人们对这些购买者是否真正了解原始销售的伪造性质的质疑。

法院发现，马加迪亚家族和阿拉扎家族未能充分证明他们的前手是善意购买者。法院强调，证明自己是善意购买者的责任在于主张这种身份的人。仅声称自己不知情是不够的；相反，他们需要提供具体证据表明他们进行了合理的调查并支付了公平的价格。由于这些后续购买发生在家庭成员之间，法院认为，他们应该更加谨慎和警惕，因为他们更有可能意识到潜在的问题。

“举证证明是善意购买者且支付了公平价格的责任在于主张这种身份的人。”

法院还强调，尽管房地产登记系统旨在确保所有权交易的安全性和可靠性，但这并不意味着购买者可以简单地依赖登记记录的表面价值。如果存在会让谨慎的人怀疑的迹象，那么购买者有义务进行更深入的调查。本案中家庭成员之间的密切关系被认为是这样一种让谨慎的人怀疑的迹象，并且马加迪亚家族和阿拉扎家族未能证明他们采取了充分的措施来消除这些怀疑。

此外，法院维持了下级法院的裁决，即欺诈性获得的财产不能通过时效取得来主张所有权。时效取得是指通过长时间的、公开的和不间断的占有而获得财产所有权的过程。然而，这只有在占有从合法的开始时才能成立。由于本案中最初的销售契约是伪造的，因此后续的所有权主张也是无效的，无法通过时效取得加以确认。

总而言之，马加迪亚诉瓦莱斯案提醒人们，购买财产时需要谨慎，特别是当交易涉及家庭成员时。未能进行合理的调查可能会导致失去对财产的所有权，即便是在购买者之前有一系列的转让的情况下。本案还强调了法院在保护真正的所有权人免受欺诈行为影响方面的作用，即使这意味着推翻表面上有效的财产转让也是如此。

常见问题解答

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免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。有关针对您的情况量身定制的具体法律指导，请咨询合格的律师。
资料来源：马加迪亚诉瓦莱斯案, G.R No. 177616, 2014年8月27日